• 買賣屋報稅全攻略 3大族群節稅法大公開

    陳俊宏指出,若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,就可以選擇按實際發生的價額申報。

    所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等,以及在房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前,支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費,而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費和搬運費等。

    也就是說,屋主當初購屋時,付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝修費用,加上購屋之前付出的利息,若能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。

    陳俊宏提醒,在104年有售屋者,今年5月報稅時優先採「核實認定」方式申報,前述以實價發生價額申報就是一般所謂的「核實認定」;對於無法舉證買價的房屋,則可採「標準認定」的申報方式節稅;但若出售的房屋是位於台北市售價7000萬元、新北市售價6000萬元以上的豪宅,以及雙北市以外縣市售價4000萬元以上的豪宅,且無法舉證買進成本,則依實際銷售價格的15%做為售屋所得,然後用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。

    以台北市售價1億元的豪宅為例,陳俊宏說明,若提不出買進成本,國稅局將按房地比例(一般是房3地7),認列房屋收入為3000萬元,再依房屋收入15%,即450萬元作為出售房屋的所得額,再併計個人其他所得項目,按5-45%稅率繳交綜所稅。

    需特別留意的是,若不符合前2項申報方式的屋主,才能選擇用以下「標準稅率」的方式申報,陳俊宏表示,以台北市而言,一般住宅課稅比例為42%,但若是依「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」而認定為高級住宅者,則課稅比例為48%。舉例來說,104年出售的房屋位於台北市,但無法提供取得成本和移轉費用證明文件,若非高級住宅者,房屋評定現值為100萬元,在申報所得時就需填寫財產交易所得為42萬元:若是認定為高級住宅者,則需要依照48%來計算所得為48萬元

    購屋族「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法

    從買房子的納稅義務人來看,在資金運用的槓桿原則下,多數人會向金融機構貸款,陳俊宏說明,若購買自用住宅有向金融機構辦理借款,購屋借款利息也可列舉扣除,每年扣除額最高為30萬。但每一申報戶以一屋為限,且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,並以當年實際支付的該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,申報扣除。

    舉例來說,小明在去年度支出的購屋貸款利息共50萬元,但他在銀行的利息收入有10萬元,在申報購屋借款利息時,需以50萬元減去10萬元,得到餘額40萬元,但是餘額已超過申報額度上限的30萬元,因此只能以30萬元作為申報。

    不過,要提醒有關上述自用住宅,需要有本人、配偶或直系親屬於104年度完成戶籍設立,且房屋無出租營業的情況才行。

    換屋族「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法

    至於去年曾經以小換大、以舊換新的換屋族,若購買的房屋價值大於出售房屋,有機會可依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還,也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。

    陳俊宏強調,「重購自用住宅扣抵稅額」一項,由於涉及買、賣不同角度的交易程序,是民眾最感到吃力的申報項目,其實只要把握以下幾個重點原則,便可正確檢視自己是否符合申報條件,包括(1)不論買進或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件、(2)購屋的價格必須高於出售的價格、(3)2間房屋產權登記的時間必須在2年以內、(4)2間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用,不限於同一人,以及(5)僅限小屋換大屋才可以退稅,大屋換小屋者不適用房的合一稅的規定。

    文章取自鉅亨網

     


  • 房地合一稅 成本費用從寬認定

    房地合一稅明年即將上路,財政部賦稅署昨(21)日表示,新制上路後,出售不動產的契稅、代書費、仲介費、搬運費、裝潢費,都可當成本費用扣除,以減輕納稅人的稅務負擔。

    財政部昨天發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」,賦稅署副署長蔡碧珍表示,自明年元旦起,房地合一稅新制將正式上路,個人無論有無應納稅額,都應在移轉登記日的次日起30天內申報繳稅,而營利事業則至隔年申報營所稅時,再合併申報繳稅。

    依據申報作業要點,官員指出,自明年起,個人及營利事業交易103年1月2日以後取得、且持有期間在2年以內的房屋土地者,必須申報繳納房地合一稅;而在持有期間的計算方面,是以自房屋、土地取得之日起算至交易日為原則。

    針對繼承、受遺贈不動產的情形,財政部也放寬,得將被繼承人、遺贈人或配偶的持有期間合併計算,納稅人可望少繳一點稅。

    另外,財政部指出,房地交易所得的計算,是以成交價減掉房地取得的成本及費用為所得額;包括契稅、印花稅、代書費、公證費、裝潢修繕費用等,都可當做成本扣除;仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等也可做為費用減除。

    但官員強調,取得房屋所有權後,繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息,不能列為費用減除。

    財政部也提醒,納稅人列報成本及費用,都必須提出相關證明,如果無法提示證明文件,稽徵機關得按成交價額百分之五來計算費用。

    至於土增稅方面,財政部表示,房地合一稅上路後,土增稅仍維持現制,但為避免重覆課稅,將採「稅基相減」方式處理,在所得稅基內減除公告土地現值漲價總數額,使土增稅的租稅優惠,也能同步轉軌。

    依據申報作業要點,房地合一稅課稅稅基為房地收入減除成本、費用,以及依照土地稅法計算之土地漲價總數額。換言之,現行土增稅仍然照課,但房地合一稅上路後,已納土增稅的土地漲價總值,可在所得稅基內減除,避免重覆課稅。

     

    文章取自 中時電子報