• 房地合一,對哪三種人最有利?

    房地合一稅即將在明年元旦(本周五)上路,地政士、房仲人員透露,多數民眾對於該稅制似懂非懂,甚至戒慎恐懼。但其實細究該法,包括長抱或換屋等自住客,或是賠錢者,將是新制上路最無須心慌的3不怕族群。

    民眾評斷交易是否適用新制先看取得時間,舉凡房地在2014年1月2日後取得、且持有不到2年,或2016年1月1日後取得者適用新制;而評斷是否為受保障的自住客,需得個人或其配偶、未成年子女,在該房地設有戶籍、持有並具居住事實,且無出租或其他營業用途。

    具居住事實且無營業

    ●3不怕族群之一的長抱族,需同時符合自住、且連續居住滿6年的條件,即可享有400萬元免稅額優惠,出售獲利超過免稅額,僅就超額部分,按10%稅率課徵
    舉例來說,若王家人符合自住條件,出售自宅獲利300萬元,低於免稅額,得免繳稅。但若按照舊制估算,設定房地比3比7、王家人所得級距為40%,推算售屋利得要負擔的稅捐,為36萬元,新制明顯較為有利。

    ●3不怕族群之二的換屋族,需同時符合自住,且自住房地出售的前1年,無營利用途。民眾2年內不論先買後賣、先賣後買,都可申請重購退稅。若小宅換大宅,可享全額退稅;大宅換小宅,可依比例退稅。
    以邱小姐出售房地價額2000萬元、並已繳納所得稅20萬元為例,2年內再購入1500萬元B房產、並設籍居住,換算退稅金額,將可達15萬元。

    兼顧獲利虧損公平性

    住商不動產企研室主任徐佳馨提醒民眾,享有重購退稅優惠後,房地5年內,不得改作其他用途或再作移轉

    ●3不怕族群之三的賠錢族,計算出售房地金額,扣除房地取得、改良及移轉等成本,若為負數,則免繳稅款。另3年內,若再有其他交易獲利,得先減除上筆損失金額、及土地漲價總數額,來計算課稅所得。
    舉例來說,周太太在1年間出售A房地,原獲利100萬元,但在扣除成本150萬元後,倒賠50萬元,即可免納稅。
    同年,周太太再出售B房地,交易所得250萬元,扣除A地損失金額50萬元、及B地的漲價總數額100萬元後,B地的課稅所得僅餘100萬元。
    中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥認為,此法顧及獲利及虧損間的公平性,和奢侈稅的無論賺賠、一律課徵不同,除保障自住客,獲益者尚包括投資客。

     

    文章取自蘋果日報


  • 房地合一稅 元旦上路

    預期將大幅改變交易結構的房產房地合一稅,將於1月1日上路,之後新購入的房屋土地交易所得將納入課稅,同時奢侈稅將同步落日。房地產業者預期,房地合一稅是有賺才課稅的稅制,但保留了奢侈稅壓抑短期交易的效果,將使房市交易僅剩純自住買盤支撐。

    即將上路的房地合一稅,明年購入的房地產交易所得,將以出售時的實價減去成本、費用,以及土地公告現值的土地漲價總數額,作為稅基

    並依照持有期間長短,課以不同稅率,短期持有的一年及二年,分別課45%及35%稅率,但二至十年及十年以上,稅率分別降至20%及15%

    不過,為了防止炒作,對於自住滿六年以上則有400萬元的免稅額,同時擴大重購退稅,國內及國外法人持有,也會課徵較高的稅率。

    房地合一實施後對於「自住換屋族」也有利,但須符合出售前1年無出租、營利使用,則2年內無論先買後賣、先賣後買,都可申請重購退稅「以小換大」可全額退回出售房地時已繳納稅額;「以大換小」則以比例拆算,舉例來說,A出售3000萬房子並已繳納30萬稅金,2年內換屋重購入自住的1500萬元房產,則可退還的稅款為1500萬元/3000萬元=0.5,30萬x0.5=15萬元(可退稅金額)。

    房地產業者認為,因實價登錄實施僅三年多,政府無法掌握所有房產交易價格資訊,以致過去因有沒有取得成本、產品差異,課稅制度複雜,而且還設計了奢侈稅可能造成房產交易賠錢還要繳稅的情形。

    而房地合一稅制機精神就是「實價課稅、有賺才課、鼓勵自住」。多數房產業者認為,未來幾年房價應維持盤整或下修趨勢,要靠房產交易套利難度極高,加上對於自住者仍有相對友善的設計,無需過度擔憂房地合一稅新制下需負擔高額稅交易所得稅。

    較值得注意的是,奢侈稅將同步落日,可能造成這兩年內投資客持有的房屋,大量釋出到市場上,造成供給量大增,造成房價壓力。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,是否造成賣壓關鍵在屋主當時的取得成本,這兩年普遍取得成本都偏高,除了急售的需求外,恐難有大幅讓價的空間。

     

    文章取自聯合新聞網